楼市回暖悖论：浙江10天爆两起退地事件

更新时间: 2012-06-29 08:11:57    

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　　自央行降息后，关于房价上涨的市场预期不断强化，楼市回暖的速度超出市场预期。与此同时，北京门头沟一地块溢价近五成成交、万柳地块“地王相”的显现，引发了市场对于“土地市场回暖”的热议。
　　然而，也有相反的情形发生。继荣安地产 （000517，SZ）6月22日公告称退掉2009年宁波地王地块鄞州新城区庙堰-4号地块后，昨日（6月28日），银亿股份（000981，SZ）也以友好方式“退地”。
　　银亿股份公告称，公司孙公司舟山银亿房地产开发有限公司（以下简称舟山银亿房产）将停止开发鲁家峙岛东南涂A地块，该地块因规划调整无法按原出让条件进行开发，经过协商，近日签署了《解除出让合同协议书》，舟山市国土资源局将返还其已支付的出让金1.165亿元。
　　《每日经济新闻(微博
)》记者注意到，尽管上述“退地”开发商处于不同区域，但它们都选择了以友好协商的方式解除合同。
　　在调控政策出台前夕的2009年至2010年，荣安地产和银亿股份均在土地市场上积极出手，后者更是在2010年1月29日一口气拿下了5宗地。
　　“在2009年下半年至2011年上半年拿地的开发商要承受较大压力，尤其是2009年10月前后，土地储备比较多的开发商，经营风险比较大。”浙江省社科院房地产研究员王永太表示。
　　荣安地产“退地”争议：当时出让的是不是净地？
　　2009年，刚刚经历重组的荣安地产，经过131轮竞价，力压万科、雅戈尔置业，以230700.6万元的总价，一举夺得宁波当年的总价地王宁波市鄞州新城区庙堰-4号地。
　　谁也没想到，两年半后，荣安地产就与宁波市国土局解除了这宗地的《国有建设用地使用权出让合同》。
　　“从2011年开始，荣安地产就多次以口头与书面律师函的方式，要求解除土地合同。”宁波市国土资源局鄞州分局副局长郑琦6月27日对《每日经济新闻》记者表示，后者选择退地与村民多次阻扰、影响进场施工有关。
　　“庙堰和吴陆周两个村认为，土地征用补偿低，因此进场阻止开发商施工。”郑琦解释说，这些要求都是“超过国家政策”的。
　　据悉，按照当地的土地征用补偿标准，当时土地补偿款是9万多元/亩，在二级市场，荣安地产拿地时飙升至1560万元/亩，增加了100多倍。
　　昨日，庙堰村村支书仲国新对媒体表示，农民阻挠开工并不是心理不平衡，而是政府部门卖给开发商的不是净地，当时这块地上还有农作物，政府部门并没有进行赔偿。开发商开工要把作物推掉，这才发生了冲突。#p#分页标题#e#
　　“前期调研时，没有出现问题，但迟迟交不出土地，等了一年。”荣安地产董秘胡约翰向《每日经济新闻》记者表示，荣安地产拿到土地后，2010年3月16日，公司与子公司宁波康园房地产开发有限公司（以下简称宁波康园）出资设立了宁波康信置业有限公司。
　　据介绍，上述地块原来是村集体土地，2009年农用地转为建设用地，净地出让。按照合同约定，应于2010年3月31日交地，2010年9月31日动工，因为村民阻扰，双方又签了补充协议，后约定2011年12月底动工。
　　对于最后的赔偿方式，胡约翰表示，“这是一个相互协商的过程。”郑琦表示，荣安地产损失按照违约过错解决，若按照原签订合同要求，要支付2倍违约金，还要支付另外一笔补偿款，款项按每天土地总款的千分之一计算。最后，双方协商不按合同约定条款进行补偿，并征求了法院的司法意见，赔付标准确定为贷款利率的2倍。
　　6月27日，记者在现场看到，已经平整的土地上杂草丛生，还搭建着几间残破的房子，由此可见平整的时间较长。与此苍凉相对照的是，对面就是一个知名开发商开发的高档小区。
　　银亿股份“退地”迷局：为何规划调整两年后才退？
　　宁波“地王”退地之后，浙江又有一宗土地黯然退出。
　　昨日，银亿股份发布公告称，孙公司舟山银亿房产将停止开发鲁家峙岛东南涂A地块，该地块因规划调整无法按原出让条件进行开发，双方同意解除上述合同。合同解除后，舟山市国土资源局按原价收回东南涂A地块土地使用权，并返还舟山银亿已支付的出让金1.165亿元，上述地块于2010年1月29日以4.146亿元的价格被竞得。
　　至于解除合同的依据，银亿股份称，舟山市人民政府于2010年12月1日下发了《关于同意普陀区鲁家峙岛控制性详细规划的批复》（舟政函[2010]90号），调整后的《舟山市普陀区鲁家峙岛控制性详细规划》明确了鲁家峙岛必须建设第二通道，即鲁家峙岛东南涂至半升洞大桥，大桥规划线路横穿东南涂A地块，导致该地块无法按原出让条件进行开发。
　　这个依据也产生了两个疑问。首先，控制性详细规划一般具有前瞻性，如上述控制性详细规划批复是在2010年12月1日，在其之前鲁家峙岛东南涂A地块就应在作前期调研、规划和报批等，为何这块地仍进行了拍卖？其次，2010年12月1日这块地的规划环境已发生变化，为何直到今年才来解除用地使用权出让合同？
　　对此，舟山市国土资源局普陀分局相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时解释称，该宗土地进入拍卖市场时，规划未发生变化，至于近两年时间来才解除合同，是因为“有个过程，双方一直在协商”。#p#分页标题#e#
　　值得一提的是，对于银亿房产而言，经过土地竞拍并支付相应土地款两年后，得到的只是此前所支付的土地出让金1亿多元。
　　·同步播报
　　刚泰控股转行 房企频现“断臂求生”
　　与调控前积极出手不同，当前部分企业不约而同地选择脱离房地产行业。
　　2009年至2010年，楼市政策相对宽松，不少开发商频频拿地。“当时是鼓励性的，只要拿地，不愁钱，银行会主动找上门来。”宁波当地一位开发商表示，到了2010年2月，政策开始对房地产市场“有保有压”。随后，更严厉的调控政策出台了。
　　2009年，除鄞州新城区庙堰-4号地块外，2009年8月3日宁波康园 （荣安地产子公司）以4.995亿元的价格竞得宁波市鄞州区潘火片区世纪新村西侧地块的国有土地使用权。到了2010年，荣安地产又拿了3宗土地。
　　对于银亿股份而言，在2010年1月29日一口气拿下了5宗土地，目前将要解除合同的是其中最大一块，“大概有900多亩”，舟山市普陀区国土部门有关负责人说。
　　值得注意的是，这些土地所在的区域都是开发商的经营重镇。银亿股份年报显示，截至2011年12月31日，该合作项目已完成鲁家峙岛宗9地块，面积为1337.11亩，出让金合计约25亿元。
　　眼下，虽然楼市有暖风吹来，但开放商的日子似乎过得仍不舒服。公开资料显示，已有27家房地产公司预告了上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损的情况，占比高达66.67%。银亿股份一季报显示，公司一季度净利润同比下降67.95%，并预计上半年净利同比下降69.13%。
　　事实上，不少中小房企正在考虑退出房地产行业或者选择第二职业。
　　因筹划重大资产重组事项而停牌一年之余的刚泰控股（600687，SH），昨日终于出炉重组预案，公司将通过重组剥离地产业务而转型至矿产开发。受此消息影响，公司股票开盘即直封涨停，报收于14.15元。
　　从刚泰控股2011年年报不难发现，受政策调控影响，公司正加大力度彻底退出房地产行业，已于2011年8月23日将公司类型由房地产类变更为综合类。此外，去年公司实现的房地产业务收入，也只占全部业务收入的27.71%，表明公司正逐步转型。
　　2009年5月完成重组，转型为专业房地产公司的荣安地产，在今年4月的公告中披露，拟在宁波成立一家全资子公司，公司名称暂定为“宁波荣安新材料投资有限公司”。注册资本为2000万元，公司以自有资金出资，占注册资本的100%。
　　“专注房地产已经不行了，必须进行战略调整。”荣安地产董事长王永方对《每日经济新闻》记者表示，房地产行业过去的增长模式不可持续，应进行转型。#p#分页标题#e#
　　（徐杰）